RATGEBER
Beim Kauf einer Immobilie in Nordzypern setzen sich die Gesamtkosten nicht allein aus dem Verkaufspreis zusammen. Auch Grundbuchübertragungsgebühren, Stempelsteuer, gegebenenfalls anfallende Mehrwertsteuer (MwSt.), Anwaltskosten sowie projektbezogene Übergabekosten müssen berücksichtigt werden.
Stand: 16. Oktober 2026: Gemäß der Verordnung vom 7. Oktober 2026 (A.E. 955) wurde die Grundbuchgebühr für die entsprechende Kategorie ausländischer Käufer für die erste Immobilie auf 4 %, für die zweite auf 5,5 % und für die dritte auf 6 % festgelegt. Diese Sätze sind Teil einer vorübergehenden Regelung, die bis einschließlich 5. Januar 2027 gültig ist.
Dieser Leitfaden wurde erstellt, um Interessenten, die eine Immobilie in der TRNZ erwerben möchten, die aktuelle Kostenstruktur zu erläutern und sie dabei zu unterstützen, vor dem Kauf die richtigen Fragen zu stellen.
Zu den wichtigsten Ausgaben, die bei einem Kauf anfallen können, gehören:
Grundbuchübertragungsgebühr: Gebühren im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung.
Stempelsteuer: Eine Steuer, die bei der Erstellung des Kaufvertrags anfallen kann.
MwSt. (KDV): Die Mehrwertsteuer, die je nach Art der Transaktion und dem Verkäufer erhoben werden kann.
Quellensteuer (Stopaj): Eine Steuer auf den Immobilienverkauf, die je nach Status des Verkäufers anfallen kann.
Rechtliche und administrative Kosten: Anwaltskosten, Registrierungsgebühren, Genehmigungen, Dokumente und ähnliche Verfahren.
Projekt- und Übergabekosten: Transformator-Beitrag, Infrastruktur, Anschlussgebühren, Kautionen und andere vertragliche Gebühren.
Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass bei jeder Transaktion alle genannten Posten in gleicher Weise anfallen.
Nach der Verordnung A.E. 947 vom 6. Oktober 2026 wurde am 7. Oktober 2026 die neue Änderungsverordnung A.E. 955 veröffentlicht.
Diese zweite Verordnung hat die entsprechende Tabelle der Grundbuchgebühren neu festgelegt.
Für ausländische Käufer, die nicht in die Kategorie der Staatsbürger von Ländern fallen, die die TRNZ anerkennen:
Erste Immobilie: 4 % Gesamtgebühr.
Zweite Immobilie: 5,5 % Gesamtgebühr.
Dritte Immobilie: 6 % Gesamtgebühr.
Die Aufschlüsselung des Satzes von 4 % für die erste Immobilie besteht aus 3 % Übertragungsgebühr, 0,5 % Anteil für die Kommission für unbewegliches Vermögen (TMK) und 0,5 % Anteil für die Wohneinheit (Konut Edindirme Birimi).
Die 5,5 % für die zweite Immobilie setzen sich aus 4 % Übertragungsgebühr, 1 % TMK-Anteil und 0,5 % Anteil für die Wohneinheit zusammen. Bei der dritten Immobilie werden insgesamt 6 % erhoben, bestehend aus 5 % Übertragungsgebühr und 1 % TMK-Anteil.
Diese Sätze stellen die Summe der jeweiligen Gebührenposten dar. Die gleichen Komponenten sollten nicht zusätzlich auf den Gesamtsatz aufgeschlagen werden.
Gemäß dem Tarif der Verordnung für Staatsbürger von Ländern, die die TRNZ anerkennen:
1. und 2. Immobilie: 4 %
3. und 4. Immobilie: 5,5 %
5. und 6. Immobilie: 6 %
Der Status von Staatsbürgern der Republik Türkei in diesem Rahmen sollte unter Berücksichtigung der einschlägigen Gesetzgebung und der Gegenseitigkeitsbedingungen bewertet werden.
In der Verordnung vom 7. Oktober beträgt die Übertragungsgebühr bei allgemeinem Verkauf 3 %.
Zusätzlich gibt es für TRNZ-Staatsbürger einen speziellen Tarif von 2 %, der einmalig ist und an bestimmte Größenbeschränkungen der Immobilie gebunden ist. Die Bedingungen für die Inanspruchnahme dieses Rechts sollten vor der Transaktion überprüft werden.
Wichtige rechtliche Unterscheidung: Dass die Tabelle der Grundbuchgebühren Sätze für eine zweite oder dritte Immobilie enthält, bedeutet nicht automatisch, dass eine ausländische Person das Recht hat, diese Anzahl an Immobilien zu erwerben. Genehmigungen zum Immobilienerwerb und Mengenbeschränkungen unterliegen einer separaten Gesetzgebung.
Die Änderungsverordnung vom 7. Oktober 2026 ist bis einschließlich 5. Januar 2027 in Kraft.
Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass diese Sätze für Transaktionen nach diesem Datum weiterhin gelten. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die tatsächliche Grundbuchübertragung können zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen.
Es ist nicht ratsam, sich bei der Berechnung der Grundbuchgebühr allein auf den ausgeschriebenen Preis zu verlassen.
Gemäß der einschlägigen Gesetzgebung sind der Verkehrswert der Immobilie und die erforderlichen offiziellen Bewertungsverfahren für die Berechnung der Gebühren von Bedeutung.
Beispielsweise kann nicht garantiert werden, dass der für die Grundbuchtransaktionen maßgebliche Betrag bei einer Wohnung mit einem Verkaufspreis von £150.000 in jedem Fall £150.000 beträgt.
Die zu zahlenden Gebühren werden in Türkischen Lira erhoben. Daher sollten auch die offizielle Bewertung und die anzuwendende Währungsumrechnung vor der Transaktion berücksichtigt werden.
Im Rahmen von Immobilienkaufverträgen kann eine Stempelsteuer anfallen.
Gemäß der 2026 in Kraft getretenen Regelung gilt für Verträge, die an einen bestimmten Geldbetrag gebunden sind, folgender Tarif:
Für den Teil bis zu 89.000.000 TL: 5 Promille (0,5 %),
Für den Teil über 89.000.000 TL: 1 Promille (0,1 %).
Daher ist es nicht korrekt, die Stempelsteuer für jeden Vertrag ohne Ausnahme pauschal mit 0,5 % zu berechnen.
Die Verpflichtungen zur Stempelsteuer und zur Registrierung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt sind unterschiedliche Vorgänge. Die Fristen und geltenden Bestimmungen für beides sollten von einem unabhängigen Rechtsberater geprüft werden.
Die MwSt. ist eine von der Grundbuchübertragungsgebühr getrennte Steuer.
In den MwSt.-Regelungen für Wohnraum von 2026 gibt es je nach geschlossener Fläche der Immobilie (Grenze 300 m²) unterschiedliche Kategorien. Die entsprechenden Tarife sehen Sätze von 5 % und 10 % vor.
Im Allgemeinen fallen kleinere Wohnungen in die 5 %-Kategorie, während bei größeren Wohnungen die 10 %-Kategorie relevant werden kann. Die Klassifizierung an der exakten 300 m²-Grenze und der Umfang der Transaktion sollten gesondert anhand der aktuellen Gesetzgebung bestätigt werden.
Insbesondere beim Kauf von großen Villen, Herrenhäusern oder speziellen Projekten ist es riskant, das Budget nur mit einer MwSt.-Annahme zu planen.
Es kann nicht pauschal gesagt werden, dass bei jedem Wiederverkauf erneut MwSt. anfällt.
Es muss geprüft werden, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein gewerbliches Unternehmen ist, sowie der MwSt.-Umfang der Transaktion und der steuerliche Status der Immobilie.
Bei Projekten, die durch Vertragsübertragung verkauft werden, sollten insbesondere folgende Fragen gestellt werden:
Wurde die MwSt. für diese Immobilie bereits bezahlt?
Ist die MwSt. im Verkaufspreis enthalten?
Liegt die MwSt.-Verpflichtung beim Käufer?
Fällt während der Transaktion eine neue MwSt. an?
Beim Immobilienverkauf ist die Quellensteuer mit der steuerlichen Verpflichtung der Verkäuferseite verbunden.
In der entsprechenden Quellensteuererklärung des Finanzamtes ist die Person, die überträgt, also der Verkäufer, als Steuerschuldner definiert.
Ob der Verkäufer jedoch ein Unternehmen, ein privater Eigentümer oder ein professioneller Verkäufer ist, kann hinsichtlich Ausnahmen und Befreiungen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Daher ist es nicht korrekt, die Quellensteuer in jeder Transaktion als einen festen Prozentsatz darzustellen, den der Käufer zahlt.
Im Kaufvertrag sollte klar angegeben werden, welche Partei welche Steuer übernimmt.
Nehmen wir an, es wird eine neue Wohnung in Nordzypern mit einem Verkaufspreis von £150.000 und einer Fläche von unter 300 m² gekauft.
In diesem Beispiel wird davon ausgegangen, dass der Käufer seine erste Immobilie in der entsprechenden Kategorie für ausländische Käufer erwirbt, der für die Gebühr maßgebliche Wert dem Gegenwert von £150.000 entspricht, der Verkauf der 5 %-MwSt. unterliegt und die MwSt. nicht im Verkaufspreis enthalten ist.
Beispielrechnung:
Verkaufspreis der Wohnung: £150.000
Gesamtgrundbuchgebühr (4 %): £6.000
MwSt. (5 %): £7.500
Zwischensumme: £163.500
In diesem Betrag sind Stempelsteuer, Anwaltskosten, Genehmigungen, Übersetzungen, Anschlussgebühren, Infrastruktur und gegebenenfalls projektbezogene Sondergebühren nicht enthalten.
Der tatsächlich zu zahlende Betrag kann je nach Gesetzgebung zum Zeitpunkt der Transaktion, der offiziellen Bewertung und dem Kaufvertrag variieren.
Diese Berechnung ist kein offizielles Steuerangebot, sondern ein erläuterndes Kostenbeispiel.
Nein.
Bei neuen Projekten können Posten wie MwSt., Transformator-Beitrag, Strom- und Wasseranschlüsse, Übergabekosten oder der Beginn der Hausgeldzahlungen wichtig sein.
Insbesondere bei Immobilien, die mit einem Zahlungsplan verkauft werden, sollten die Kosten, die über die Raten hinausgehen, schriftlich erfragt werden.
Bei Käufen aus zweiter Hand sollten die früheren MwSt.- und Grundbuchzahlungen, der Status der Eigentumsurkunde (Koçan), bestehende Hypotheken oder Pfändungen, die steuerliche Verpflichtung des Verkäufers und gegebenenfalls Gebühren für die Vertragsübertragung geprüft werden.
Bei einigen Projekten ist es möglich, dass der Bauträger eine zusätzliche Gebühr für die Vertragsübertragung verlangt. Diese Gebühr sollte nicht mit der staatlichen Grundbuchgebühr verwechselt werden.
Der Transformator-Beitrag sowie Infrastruktur- oder Übergabegebühren, die vom Bauträger erhoben werden, sind nicht immer staatliche Steuern.
Dies sind unterschiedliche Zahlungsposten, die auf dem Projektvertrag oder dem Tarif des Dienstleisters basieren.
Der Käufer sollte sich vor dem Kauf separat über Strom, Wasser, Zähler, Kautionen, Hausgeld für Gemeinschaftsflächen, Infrastruktur und Übergabegebühren informieren.
Die Antwort auf diese Frage wird nicht durch die Reihenfolge der Immobilien in der Tabelle der Grundbuchgebühren bestimmt.
Für den Immobilienerwerb durch Ausländer gelten separate Regeln bezüglich Staatsbürgerschaft, Gegenseitigkeit, Art der Immobilie, Größenbeschränkungen und der entsprechenden Genehmigungsverfahren.
Daher sollte nicht davon ausgegangen werden, dass man aufgrund der Gebührentabelle ein Kaufrecht hat, ohne eine Genehmigung zum Immobilienerwerb eingeholt oder eine unabhängige rechtliche Prüfung durchgeführt zu haben.
Ist die MwSt. im Verkaufspreis enthalten?
Wurde die MwSt. für die Immobilie bereits im Voraus bezahlt?
Wie hoch ist die Stempelsteuer für den Kaufvertrag?
Welche Grundbuchgebühr gilt für meine Staatsbürgerschaft und meine Immobilienreihenfolge?
Welcher offizielle Wert wird für die Berechnung der Gebühren herangezogen?
Hat der Verkäufer eine Quellensteuerverpflichtung?
Gibt es Hypotheken, Pfändungen oder andere Einschränkungen im Grundbuch?
Wie hoch sind die Kosten für Transformator, Strom, Wasser und Übergabe?
Fällt bei einer Vertragsübertragung eine zusätzliche Gebühr an den Bauträger an?
Wie hoch ist das Gesamtbudget für den Kauf inklusive Steuern, Gebühren, Anwaltskosten und sonstiger Kosten?
Es wird empfohlen, diese Fragen möglichst schriftlich und nicht nur mündlich beantworten zu lassen.
Es gibt keinen einheitlichen Satz, der für alle gilt. Grundbuchgebühr, Stempelsteuer, MwSt. und andere Ausgaben werden je nach Art der Transaktion bewertet. Einige Gebühren ändern sich je nach Staatsbürgerschaft des Käufers und der Anzahl der erworbenen Immobilien.
Ja. Im Rahmen der vorübergehenden Regelung, die am 7. Oktober 2026 veröffentlicht wurde, gelten für die entsprechende Kategorie ausländischer Käufer 4 % für die erste Immobilie, 5,5 % für die zweite und 6 % für die dritte.
In der entsprechenden Kategorie, die für Staatsbürger von Ländern gilt, die die TRNZ anerkennen, beträgt der Gesamtsatz für die erste Immobilie 4 %. Die anzuwendende Kategorie und das Erwerbsrecht des Käufers sollten vor der Transaktion bestätigt werden.
Nein. Die Grundbuchgebühr betrifft die Übertragung der Immobilie. Die MwSt. wird bei Verkaufstransaktionen, die der entsprechenden Steuergesetzgebung unterliegen, separat bewertet.
Nein. Die Regelung vom 7. Oktober 2026 wurde mit einer Gültigkeit bis einschließlich 5. Januar 2027 veröffentlicht. Für den darauffolgenden Zeitraum sollten die dann geltenden Regelungen erneut geprüft werden.
Beim Kauf einer Immobilie in Nordzypern sollten Grundbuchgebühren, Steuern, rechtliche Verfahren und projektbezogene Kosten Teil der Kaufentscheidung sein.
Eine korrekte Investitionsbewertung sollte alle Kosten umfassen, angefangen beim ausgeschriebenen Preis über Grundbuch- und Steuerverpflichtungen bis hin zum Zahlungsplan und den Übergabekosten.
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1. TRNZ Amtsblatt – 7. Oktober 2026, Nr. 197, A.E. 955
Änderungsverordnung über Gebühren und Entgelte des Grundbuch- und Katasteramtes (PDF)
2. Handelskammer von Türkisch-Zypern
Ankündigung der Regelung vom 7. Oktober 2026
3. Finanzamt der TRNZ
4. Staatliche Druckerei der TRNZ
Datum der letzten Überprüfung: 16. Oktober 2026.
Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung dar. Vor dem Kauf sollten die geltende Gesetzgebung, der Grundbucheintrag, die Steuerverpflichtungen und der rechtliche Status des Käufers bei den zuständigen Behörden und unabhängigen Experten überprüft werden.
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